Formation investissement immobilier

Investir dans l’immobilier est une étape quasi-obligatoire pour tout investisseur, pour cela je vous propose cette formation en investissement immobilier sous format de guide. Il est rare de trouver un investisseur qui ne possède pas d’immobilier dans son portefeuille, que ce soit des personnalités comme Bill Gates ou des entreprises comme McDonald’s. Tous ont une part importante de leur patrimoine investie dans l’immobilier. Comme pour tout investissement, l’investissement immobilier comporte des avantages et des inconvénients. Dans cet article, vous trouverez un guide étape par étape qui vous aidera à franchir le pas et à commencer à investir dans l’immobilier. (J’ai volontairement condensé le contenu de ce guide pour qu’il soit digeste et pas trop long.)

1 – La préparation

Etape 1 – La prise de décision

Avant de chercher votre premier bien immobilier, il est important d’être clair avec vous-même quant à vos motivations et décisions. Investir dans l’immobilier peut avoir un impact significatif sur votre vie, que ce soit positif ou négatif. Un investissement réussi peut être très rentable, tandis qu’un mauvais choix peut avoir des conséquences désastreuses tant sur le plan financier que sur votre tranquillité d’esprit. Il est donc crucial de prendre en compte ces nuances et de vous poser les bonnes questions. Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ? Est-ce pour préparer votre retraite, augmenter vos revenus ou par passion pour ce domaine ?

Chaque investisseur a ses propres motivations qui ont guidé son premier investissement. À vous de découvrir les vôtres. Dans tous les cas, les investisseurs immobiliers doivent respecter des règles similaires qui, lorsqu’elles sont suivies, peuvent vous aider à améliorer votre vie. Il est donc essentiel de travailler sur votre état d’esprit de manière appropriée.

Etape 2 – Comprendre les bases de l’immobilier

Il est important de comprendre les règles fondamentales et les critères essentiels avant d’effectuer votre premier achat immobilier. Cela vous garantira de faire un bon investissement.

Tout d’abord, déterminez le type d’investissement immobilier que vous souhaitez réaliser. Souhaitez-vous investir dans la location immobilière ? Prévoyez-vous d’acheter et de revendre des biens après les avoir rénovés ? Envisagez-vous d’investir dans des biens commerciaux ? Ou peut-être envisagez-vous d’investir via une société ? Selon le type d’investissement choisi, votre approche ne sera pas nécessairement la même. Il est important de savoir dans quoi vous souhaitez investir avant de vous lancer. Bien sûr, vous pourrez modifier votre stratégie en cours de route, mais cela peut entraîner une perte de temps et d’argent.

Ensuite, il y a des notions essentielles à comprendre. Comment fonctionne le calcul d’un prêt immobilier ? Qu’est-ce que le cashflow ? Avoir une compréhension générale de la fiscalité immobilière, sans pour autant devenir un expert comptable. Quel est le rôle d’un notaire ? Comment gérer les travaux, etc. Ces notions peuvent sembler complexes au départ, mais elles deviennent plus claires avec la pratique. N’hésitez pas à lire des livres sur l’investissement immobilier ou à regarder des vidéos sur le sujet. Cependant, si vous lisez ces lignes, c’est que vous êtes déjà sur la bonne voie !

Etape 3 – Comprendre les notions Actif / Passif

Si vous vous intéressez à l’investissement, vous avez probablement déjà rencontré les termes « actif » et « passif ». Il est crucial de les comprendre, peu importe le type d’investissement. Dans le domaine de l’immobilier, un passif peut se transformer en actif et vice versa.

Un actif, selon Robert Kiyosaki, est un investissement qui vous rapporte de l’argent chaque mois. Par exemple, la location d’un appartement, la détention d’actions générant des dividendes ou l’investissement dans des voitures de collection peuvent être considérés comme des actifs. Ils génèrent des revenus réguliers. Ces types de biens et d’investissements doivent être privilégiés et accumulés.

Un passif, comme vous l’avez deviné, n’est pas un investissement, mais une dépense qui retire de l’argent de vos comptes chaque mois. Votre résidence principale (sauf dans des cas spécifiques) est un passif. Votre voiture est un passif car elle implique des coûts tels que l’assurance, les frais de consommation et l’entretien. Les addictions telles que la cigarette, l’alcool ou les jeux sont également des passifs. Toutes ces choses ne vous rapportent pas d’argent en les possédant. Il est donc important d’évaluer votre situation personnelle pour déterminer si vous pouvez vous débarrasser de certains passifs. Par exemple, si vous avez acheté une voiture à crédit, vous pourriez envisager de la vendre et d’en acheter une moins chère. Bien sûr, cela dépendra de votre situation personnelle (famille, enfants, etc.).

Comme je l’ai mentionné précédemment, un actif peut également devenir un passif. Par exemple, un immeuble de dix appartements non géré et donc non loué devient un passif. Il vous coûtera plus qu’il ne vous rapportera. Par conséquent, il est possible de trouver de bonnes affaires en achetant des biens (passifs) qui sont détenus par de mauvais gestionnaires.

Il est essentiel de comprendre la différence entre les actifs et les passifs dans le domaine de l’investissement immobilier, car cela aura un impact significatif sur votre rentabilité et votre situation financière.

2 – Passez à l’action

Je constate également que de nombreuses personnes intéressées par l’investissement immobilier restent bloquées à la phase de préparation sans jamais passer à l’action. Je ne suggère pas de se lancer tête baissée dans la première transaction qui se présente, mais il est essentiel de passer à l’action et de pratiquer pour réellement progresser en tant qu’investisseur immobilier. L’élément clé est de ne pas rater votre première opération. Même si elle n’est pas idéale, l’important est qu’elle ne vous empêche pas de poursuivre vos investissements par la suite. Vous apprendrez bien plus en étant actif et en vous impliquant, plutôt qu’en restant simplement spectateur depuis le banc de touche.

Etape 1 – Nettoyez vos comptes bancaire

À moins que vous ayez une somme d’argent substantielle de côté, vous devrez contracter des prêts pour réaliser vos investissements immobiliers. Ces prêts vous seront accordés sous certaines conditions, et l’une de ces conditions est d’avoir des comptes bancaires sains. Cela signifie qu’il est essentiel d’éliminer les crédits à la consommation, les paiements de voitures en leasing et les abonnements inutiles. L’objectif est d’avoir des comptes bancaires aussi propres que possible, de ne pas dépenser plus que ce que vous gagnez et, si possible, de mettre de l’argent de côté chaque mois. Cela démontrera à votre banquier que vous savez épargner, ce qui est une notion importante pour obtenir ces précieux crédits.

Beaucoup de gens m’ont demandé comment mon associé et moi-même avons pu emprunter autant d’argent et acquérir autant de biens immobiliers. Je dirais que cela découle d’une habitude financière que nous avons, lui et moi, depuis longtemps. Pas de découvert, pas de crédit à la consommation, nous avons toujours réussi à épargner. Nous ne sommes pas fumeurs et nous ne sommes pas adeptes des boîtes de nuit et de leurs bouteilles à 80€, par exemple. En réalité, c’est une discipline financière que nous avons adoptée depuis toujours. Si vous n’êtes pas comme moi, faites au moins un effort sur les trois prochains mois, car les banques examineront les trois derniers relevés de compte lorsque vous ferez une demande de crédit.

Etape 2 – Prenez un rendez-vous avec votre banque

Maintenant que vous avez des comptes bancaires sains, à moins que vous ne sachiez calculer un taux d’endettement, je vous recommande de prendre rendez-vous avec votre banque pour connaître le montant que vous pouvez emprunter. Cela vous permettra d’affiner votre recherche en ayant une idée précise de la fourchette de prix à considérer lors de votre recherche de biens, et ainsi éviter un refus inutile en raison d’un dépassement de votre niveau maximum d’endettement.

Depuis 2022, avec les nouvelles règles en vigueur concernant l’endettement maximum, vous ne devriez normalement pas dépasser 35% d’endettement par personne. Cependant, je précise que des exceptions et des dérogations bancaires peuvent s’appliquer en fonction de certains profils. Vous comprenez donc qu’il existe des critères sur lesquels vous pouvez agir pour améliorer votre scoring bancaire, tels que augmenter vos revenus ou vous associer avec d’autres personnes.

Il est important de comprendre les conditions d’endettement et de scoring bancaire pour mieux préparer votre projet d’investissement immobilier et optimiser vos chances d’obtenir un financement adéquat. Une discussion avec votre banque vous fournira des informations précieuses pour vous guider dans vos choix et vos démarches.

Etape 3 – Cherchez des biens immobilier

Maintenant que vous débutez dans l’investissement immobilier, il est probable que votre carnet de contacts soit presque vide. Le plus simple est donc de passer par la voie classique et de commencer à chercher des biens en ligne (sur des sites tels que Leboncoin, SeLoger, etc.) et de ne pas hésiter à prendre rendez-vous pour une visite, même si le bien ne semble pas très intéressant à première vue. L’essentiel est de vous constituer un carnet de contacts d’agences immobilières ou de commerciaux afin qu’ils vous appellent lorsque des offres de vente arrivent sur leur bureau. En agissant ainsi, vous augmenterez considérablement vos chances de dénicher « la bonne affaire ».

Au début de notre parcours, mon associé et moi avons eu une offre « off-market », c’est-à-dire qui n’était pas encore disponible en ligne car la vente en question n’avait pas encore été mise en ligne par l’agence. Cette offre s’est concrétisée et concerne un bâtiment dont je suis toujours propriétaire à l’heure où j’écris ces lignes. Avec le recul, je me dis que c’était vraiment une excellente affaire : un bâtiment, 7 appartements, un rendement à deux chiffres, du cashflow, des locataires en place, une bonne localisation, bref, une super affaire. Nous avons pu saisir cette opportunité parce que nous avons eu l’information alors que nous visitions un bien qui n’avait rien à voir avec cette affaire. Cela montre bien l’importance d’avoir un carnet de contacts bien rempli.

Etape 4 – Négociez

Après avoir visité de nombreux biens, vous avez enfin trouvé celui qui vous a séduit ! Vous savez que c’est l’appartement, la maison ou l’immeuble idéal pour vous. La seule question en suspens est : à quel prix allez-vous l’obtenir ? Et pour cela, il est hors de question de se baser sur le prix affiché dans les annonces du site Leboncoin ou sur le panneau de vente de l’agence immobilière. Dans 99% des cas, le prix du bien est négociable. Sauf dans des cas vraiment spécifiques où vous savez que le bien est sous-évalué et que son prix est bien inférieur à sa valeur réelle, et que vous avez peur de le perdre, vous pouvez faire une offre au prix demandé. Sinon, vous devrez entamer des négociations.

Si vous ressentez de l’appréhension à l’idée de négocier parce que vous n’êtes pas à l’aise avec cette démarche, ou que vous vous sentez mal à l’aise face à quelqu’un qui pourrait potentiellement être dans le besoin, sachez que c’est normal. J’ai moi aussi cette sensation, et je ne vais pas vous mentir, la négociation n’est pas ma partie préférée. Cependant, j’ai une approche constante et je négocie systématiquement.

La clé est de rester concentré sur votre objectif et de comprendre que la négociation fait partie intégrante du processus d’achat immobilier. Il s’agit d’une étape essentielle pour obtenir le meilleur prix et les meilleures conditions pour votre investissement. Vous pouvez vous préparer en faisant des recherches sur les prix du marché local, en identifiant les points forts et les points faibles du bien, et en établissant une stratégie de négociation. N’oubliez pas que la négociation est une pratique courante dans le domaine de l’immobilier, et que les vendeurs s’attendent souvent à ce que les acheteurs fassent une contre-offre.

Etape – Achat & notaire

Lorsqu’on se lance dans l’achat d’un bien immobilier, de nombreuses étapes viennent rythmer ce parcours. Parmi elles, la présence du notaire se révèle essentielle et incontournable. Cet expert juridique joue un rôle clé dans la sécurisation et la finalisation de votre projet d’acquisition. Dans cet article, nous explorerons l’importance de la collaboration avec un notaire lors d’un achat immobilier et les différentes tâches qui lui incombent.

La sécurité juridique : une garantie primordiale Lorsque vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, vous souhaitez évidemment vous assurer que l’opération se déroule dans les règles et que vos droits sont protégés. Le notaire intervient en tant que garant de la sécurité juridique de la transaction. Il veille à ce que tous les actes et documents nécessaires soient rédigés de manière précise et conforme à la législation en vigueur. Son expertise juridique vous protège des éventuels litiges et vous permet d’établir une relation contractuelle solide avec le vendeur.
L’authentification de l’acte de vente Lorsque vous avez trouvé le bien de vos rêves et que vous êtes prêt à passer à l’acte, c’est le notaire qui se charge de l’authentification de l’acte de vente. Cette étape cruciale consiste à rédiger le contrat de vente et à recueillir les signatures des parties impliquées. Le notaire s’assure que toutes les conditions de la vente sont respectées et que les formalités administratives sont accomplies. Il procède également à la vérification des différents diagnostics obligatoires pour garantir la transparence de la transaction.
La gestion des fonds et des garanties Dans le cadre d’un achat immobilier, des sommes conséquentes sont en jeu. Le notaire joue un rôle de tiers de confiance en gérant les fonds liés à la transaction. Il s’assure que le prix convenu entre les parties est intégralement versé et que les garanties financières sont mises en place, telles que les cautions ou les prêts hypothécaires. Cette gestion rigoureuse des fonds offre une protection supplémentaire à toutes les parties impliquées.
Les formalités administratives et fiscales L’acquisition d’un bien immobilier engendre un certain nombre de formalités administratives et fiscales. C’est là que le notaire intervient en tant qu’expert dans ce domaine. Il se charge de l’enregistrement de l’acte de vente auprès des autorités compétentes et veille à ce que les différentes taxes et impôts liés à la transaction soient correctement calculés et acquittés. Le notaire vous guide dans l’accomplissement de ces démarches afin de vous assurer une conformité totale vis-à-vis de la législation en vigueur.

Dans votre parcours d’achat immobilier, le notaire est un allié précieux. Sa présence vous garantit une sécurité juridique optimale et facilite le bon déroulement de votre transaction. Grâce à son expertise et à sa connaissance approfondie des lois et réglementations en vigueur, le notaire vous accompagne de manière professionnelle et rigoureuse tout au long du processus d’acquisition.

En collaborant avec un notaire, vous bénéficiez de la tranquillité d’esprit, sachant que toutes les démarches légales sont prises en charge et que vos intérêts sont protégés. De plus, le notaire assure la gestion des fonds et des garanties, et veille à ce que toutes les formalités administratives et fiscales soient correctement accomplies.

En somme, l’achat immobilier et le notaire vont de pair. Leur collaboration étroite est indispensable pour concrétiser vos projets et vous assurer une transaction en toute légalité. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents, dont le notaire, afin de bénéficier d’un accompagnement personnalisé et de garanties juridiques solides. Grâce à cette collaboration, vous pourrez avancer sereinement dans votre projet d’achat immobilier et vous construire un patrimoine durable.

Les frais liés à l’achat immobilier sont un aspect important à prendre en compte lors de votre projet. Outre le prix d’achat du bien lui-même, il existe plusieurs frais supplémentaires, dont une partie est liée au rôle du notaire.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devrez vous acquitter des frais de notaire, également appelés frais d’acquisition. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les droits de mutation (communément appelés « frais de notaire ») et les débours. Ils représentent une part significative du coût total de votre achat.

Les honoraires du notaire sont réglementés par la loi et sont calculés en pourcentage du prix d’acquisition du bien. Leur montant varie en fonction de la valeur du bien et de sa localisation géographique. Les honoraires du notaire sont généralement dégressifs, ce qui signifie que le pourcentage appliqué diminue à mesure que le montant de l’acquisition augmente.

Les droits de mutation, souvent désignés à tort comme les « frais de notaire », représentent les taxes prélevées par l’État lors de la vente d’un bien immobilier. Leur montant est également calculé en pourcentage du prix d’acquisition et varie en fonction de la nature du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation géographique.

En plus des honoraires et des droits de mutation, il y a les débours, qui sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur. Ces frais comprennent les frais liés aux documents administratifs, aux formalités d’enregistrement, aux consultations de cadastre, etc.

Il est important de noter que les frais de notaire peuvent représenter une somme considérable, généralement entre 7 et 8 % du prix d’acquisition du bien. Cependant, ils peuvent varier en fonction de divers facteurs, tels que la nature du bien, la région et les spécificités de la transaction.

Il est recommandé de prendre en compte ces frais dans votre budget d’achat immobilier afin d’éviter les surprises financières. N’hésitez pas à discuter avec votre notaire pour obtenir une estimation précise des frais qui vous seront facturés.

Etape 5 – Travaux de rénovation

Peu importe l’investissement immobilier, l’essentiel est de faire un bon achat. Pour obtenir un rendement supérieur à 10%, réaliser une plus-value intéressante et réaliser un bon investissement, il est souvent nécessaire d’acheter des biens délabrés qui nécessitent des rénovations. Il faut accepter de se confronter à la poussière pour réaliser de bonnes affaires. Cependant, cela ne signifie pas que vous devez nécessairement effectuer les travaux vous-même. Bien sûr, en réalisant les travaux vous-même, vous pourrez économiser de l’argent, mais cela n’est pas une règle universelle. Je vous conseille de faire les travaux uniquement si vous avez de solides compétences en rénovation. Sinon, il est préférable de faire appel à des artisans. Les mois supplémentaires que vous passerez à faire les travaux vous-même entraîneront une période pendant laquelle vos biens ne seront pas loués. De plus, si les travaux sont mal exécutés en raison de votre manque d’expertise, vous risquez d’attirer des locataires peu satisfaits. Il est donc primordial de faire les choses correctement si vous décidez de réaliser vous-même les travaux.

En revanche, un bien entièrement rénové aura systématiquement une plus-value intrinsèque qui se reflétera lors de la revente. Avec des logements neufs, bien équipés et décorés avec goût, vous attirerez des locataires haut de gamme qui seront prêts à payer un loyer plus élevé pour obtenir un bien de meilleure qualité. La rénovation vous permet également de personnaliser l’isolation, d’optimiser la disposition des pièces et de penser à l’efficacité énergétique pour un investissement locatif réussi, alliant esthétisme, solidité et coût raisonnable. Croyez-moi, lorsque vous tombez sur un locataire peu précautionneux, vous serez soulagé de ne pas avoir dépensé 1000€ pour une partie de la douche.

Maintenant que vous avez toutes ces informations, voyons comment procéder. Tout d’abord, n’hésitez pas à demander plusieurs devis à différents artisans. Effectuez des recherches sur internet concernant les différents travaux de rénovation que vous devrez réaliser. Cela vous évitera de tomber sur un artisan malhonnête qui vous demandera un prix supérieur au marché. Avec un peu de pratique, vous saurez rapidement reconnaître un artisan réellement intéressé par votre projet, par opposition à celui qui s’en désintéresse. Avec un peu d’expérience, vous commencerez à avoir une bonne idée du coût approximatif des travaux de rénovation lors de vos prochaines visites.

Etape 6 – Louez

Maintenant que votre bien est rénové, vous pouvez passer à l’étape suivante : le mettre en location. Tout d’abord, il est important de connaître le marché et de déterminer la fourchette de prix de location pour votre bien. Si vous n’avez aucune idée précise du montant, je vous conseille de réaliser un exercice simple. Rendez-vous sur le site Leboncoin, effectuez une recherche des biens locatifs dans votre zone géographique (ville avec un rayon de 10 km maximum), puis ouvrez un classeur Excel, par exemple, et notez les critères suivants : type (appartement T2/T3/T4), surface, loyer hors charges, charges locatives, état du bien. Parcourez les quatre premières pages du site Leboncoin, ainsi vous obtiendrez une moyenne du prix de location au mètre carré. Cette méthode vous permettra d’éviter de fixer un loyer trop bas ou trop élevé par rapport aux prix du marché local. Ensuite, il est essentiel de bien connaître votre secteur géographique, c’est pourquoi je recommande aux débutants d’investir, si possible, dans leur propre ville (à moins d’habiter à Paris, par exemple). Dans ma propre ville, par exemple, un T3 peut se louer 600 € hors charges, tandis qu’un autre T3 situé à seulement 200 mètres à vol d’oiseau peut se louer 100 à 150 € de moins. La raison en est que certaines zones de la ville sont plus attractives que d’autres. Il est donc important de devenir rapidement un expert de votre marché local afin d’affiner au mieux votre prix de location. L’expérience et la pratique seront des atouts majeurs pour y parvenir.

Maintenant que vous connaissez le prix de location de votre bien, il est temps de publier une annonce. À moins de cas spécifiques, je vous déconseille de passer par des agences immobilières. Vous êtes ici pour devenir un investisseur rentable, n’est-ce pas ? Alors oubliez les agences et gérez vous-même votre bien, du moins dans un premier temps. Cela vous permettra d’apprendre beaucoup sur la gestion locative et surtout de vous impliquer davantage, notamment dans la sélection de vos locataires. Je vais le répéter une fois de plus, mais il vaut mieux avoir un logement vacant pendant 6 mois que d’avoir un mauvais locataire. Si vous avez des doutes à ce sujet, je suis convaincu que ces doutes disparaîtront rapidement si vous avez malheureusement l’expérience d’un locataire qui ne paie pas son loyer, détériore votre appartement et fait fuir vos locataires sérieux, surtout si vous possédez plusieurs logements dans le même immeuble. Le choix du locataire est PRIMORDIAL, et nous aborderons ce point un peu plus tard.

Revenons maintenant à notre annonce. Si vous consultez les annonces immobilières en ligne, vous remarquerez qu’une bonne partie d’entre elles sont incomplètes ou peu claires. Je vous recommande vivement de créer un modèle d’annonce que vous pourrez réutiliser facilement lorsque vous aurez un locataire qui quitte les lieux. En plus de gagner du temps, cela vous évitera d’oublier des informations importantes.

Un exemple d’annonce locative :

Loue grand T2 meublé de 50 mètres carré, situé 2 rue du Docteur Moulin au centre du village.

Totalement refait à neuf, très bonnes performances énergétiques (Diag récent), menuiseries neuves PVC double vitrage.

Grand séjour agréable et lumineux, cuisine aménagée et équipée (four, micro-onde, frigo, plaque électrique à induction, machine à laver). Grande salle de bain avec douche, sèche serviette et WC. Une chambre avec dressing et lit 160.

Interphone, chauffage électrique (radiateurs et sèche-serviette neufs). L’appartement dispose également d’un raccordement en fibre optique. Situé au deuxième étage d’un immeuble calme, à proximité de tous commerces. Plusieurs parkings gratuits à proximité.

Loyer de 390 euros mensuel, +30 euros de charges comprenant eau, parties communes et taxe d’ordures ménagères. Loué par particulier, pas de frais d’agence. Deux mois de caution exigés

Disponible immédiatement,

Vous remarquez que l’annonce est simple, claire et contient la majorité des informations nécessaires. Si un locataire vous appelle pour vous demander des informations déjà présentes dans l’annonce, cela peut vous donner une idée de sa sérieux. Personnellement, je me fie beaucoup à mon ressenti, et un simple e-mail ou message vocal peut en dire beaucoup sur la personne. C’est précisément à ce stade que nous abordons le point le plus important : le CHOIX du locataire.

Alors, comment choisir le bon locataire ? Comment être certain que cette personne ne va pas détériorer votre bien ? Comment être sûr que le locataire paiera régulièrement le loyer ? Malheureusement, vous ne pouvez pas le savoir à l’avance, mais avec le recul et l’expérience, je vais vous donner mon impression personnelle. Évidemment, il est important de demander des documents aux locataires, une sorte de garantie qui vous permettra, le cas échéant, de vous protéger. Cela passe par une liste exhaustive de documents, tels que :

LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DES CANDIDATS À LA LOCATION

A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du Code de l’action sociale et des familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou Kbis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaire.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non-salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

E. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaire.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

N’hésitez pas à vérifier ces documents attentivement et à contacter les anciens propriétaires ou gestionnaires pour obtenir des références. Vous pouvez également effectuer une vérification des antécédents en utilisant des services en ligne spécialisés, avec l’accord du locataire. Sachez que certaines informations, comme l’historique des paiements, peuvent être confidentielles et soumises à des lois sur la protection des données. Cependant, ces démarches peuvent vous donner une idée de la fiabilité du locataire.

Une fois que vous avez collecté toutes ces informations, prenez le temps de discuter avec le locataire potentiel, de poser des questions sur ses antécédents en tant que locataire, sur sa situation professionnelle et sur ses motivations pour louer votre bien. Écoutez votre instinct et prenez en compte tous ces éléments pour prendre votre décision finale.

Sachez que la sélection du locataire est un processus crucial et qu’il vaut mieux prendre le temps de choisir le bon locataire plutôt que de se précipiter et de regretter par la suite.

Maintenant que vous avez en mains les différents documents de vos potentiels locataires, comment savoir lequel / lesquels sélectionner ? Est-ce que ce sera celui qui aura le plus gros salaire ? Celui qui a le plus de garanties ?

D’expérience et après avoir loué des biens à plus d’une centaine de personnes, je dirais qu’il n’y a pas de loi universelle, si ce n’est celle que plus un logement est de bonne qualité et bien situé géographiquement parlant, plus vous aurez de chances d’avoir de bons locataires. Pour ma part, je me fie au ressenti. Je ne me fie plus trop à la feuille de paie ou aux garanties, mais plutôt à une impression générale avec la personne. Pour autant, qui dit ressenti ne dit pas forcément amitié, il faut garder une certaine distance de mon point de vue, mais pour moi, il y a des choses qui ne trompent pas : la politesse, le respect des horaires, la qualité des échanges avant le rendez-vous, etc. J’ai l’habitude de dire que quand il y a un doute, il n’y a pas de doute, et surtout je ne le répéterai jamais assez, mais il vaut mieux attendre, même si financièrement c’est difficile, que de prendre un locataire par dépit qui pourrait vraiment vous compliquer la vie, bien plus que d’avoir un logement vacant malgré les factures qui tombent.

Etape 7 – SCI, LMNP ou Réel ?

Généralement, cette étape intervient après toutes les autres, mais maintenant vous vous retrouvez face à un choix à faire. Allez-vous louer via une société civile immobilière ? Allez-vous opter pour la location meublée ou non meublée ? Ce sont des questions qui, à la base, n’ont pas la priorité car tout dépend du bien en question, mais une fois que vous avez signé et que vous êtes devenu propriétaire, il est important de bien choisir votre régime fiscal.

Il est essentiel de savoir que la gestion, les possibilités, les conditions et les rendements peuvent vraiment varier en fonction du régime que vous choisissez. Par exemple, dans mon cas, mon associé et moi avions initialement opté pour l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS qui nous permettait de ne pas payer d’impôts. Cependant, après avoir étudié la question, je me suis rendu compte qu’un statut LMNP (location meublée non professionnelle) était plus approprié et nous offrirait la majorité des avantages de la SCI sans ses inconvénients. Le résultat direct a été que, avec la SCI, nous n’avions aucune rentrée d’argent personnelle, sauf sous forme de dividendes fortement imposés, tandis que de l’autre côté, nous avions simplement un cashflow net positif conséquent.

Si vous ne savez pas quel régime fiscal choisir, je vous conseille de vous rapprocher d’un comptable spécialisé dans l’investissement immobilier. Celui-ci vous indiquera précisément la voie à suivre.

Etape 8 – La gestion

Cette fois, c’est bon. Vous venez de signer le bail avec votre locataire, il a les clés et peut donc s’installer. La suite ne sera que de la gestion. Gérer un locataire est relativement facile, surtout s’il est discret, mais avoir plus d’une dizaine de lots en gestion peut s’avérer un peu plus compliqué si vous n’êtes pas organisé. Je vous conseillerais d’avoir des classeurs de rangement notés par immeuble et/ou appartement. Cela vous permettra de retrouver rapidement les documents tels que les baux ou les diagnostics en cas de besoin. Je vous conseille également de vous constituer un carnet de contacts téléphoniques dans votre répertoire, avec un classement facile (par exemple : Imm 1 – App 1, Imm 1 – App 2, etc.). Au moindre appel, vous saurez qui c’est.

Il est important de répondre rapidement aux demandes de vos locataires, surtout s’ils rencontrent des problèmes particuliers (fuite d’eau, problème électrique). Vous comprendrez vite qu’il est plus important qu’un locataire vous appelle trois fois dans la même semaine pour résoudre un problème qu’un locataire qui ne vous appelle pas alors qu’une fuite est présente depuis un certain temps. Plus vous arrangerez vos locataires, moins vous aurez de soucis en général : c’est une loi universelle. Quand, comme moi, vous voulez investir et développer votre activité, vous n’avez pas le choix que de vous organiser.

Une boîte à clés avec des doubles référencés de chacun de vos biens immobiliers, des baux pré-remplis, des dossiers avec photos et annonces de chacun des appartements pour les relouer rapidement lors de l’état des lieux…

Malgré tout, il est important de savoir dire stop lorsque un locataire va trop loin. Vous êtes son propriétaire, pas ses parents, et encore moins son technicien personnel. Chacun est libre de faire comme il veut concernant ce point. Personnellement, je préfère parfois faire un détour et fixer un meuble de cuisine afin d’arranger un locataire plutôt que de le laisser faire au risque que ce soit mal fait. Mais de là à changer les ampoules ou enlever leur poubelle qui traîne dans le couloir devant leur porte, non merci. Il faut savoir être ferme dans ces moments-là pour que les choses aillent dans le bon sens. Le respect et la courtoisie doivent cependant toujours être une priorité. Rien de pire que d’entrer en conflit avec un de ses locataires. Plus les contacts relationnels locataire-propriétaire seront sains, mieux ce sera pour tout le monde.

Etape 8 – Et on recommence

Cela fait quelque temps que ton bien est loué, les travaux de rénovation sont finis, tes loyers tombent tous les mois, et en tant qu’investisseur rentable, tu te dégages un cashflow chaque mois. Je parie que tu trouves ça cool, non ? Et si tu recommençais ? Mieux encore, si au lieu d’acheter un autre appartement, cette fois tu n’en achèterais pas 2 ou 3 d’un coup ? Pourquoi tu t’orienterais pas vers un immeuble de rapport ?

C’est sûr que la première fois qu’on commence à y penser, ça peut faire peur. Acheter un immeuble, moi ?! J’ai aussi eu cette sensation au début, mais quand on y réfléchit, acheter un immeuble de 4 appartements ce n’est pas 4 fois plus difficile que d’acheter un seul appartement. C’est simplement faire 4 fois la même opération, 4 locations, 4 états des lieux, ni plus ni moins. Certes, la gestion sera plus lourde, mais je pense que si tu lis ces lignes, c’est que tu es plutôt du genre déterminé. Laisse mûrir la question dans ton esprit, mais crois en mon expérience, le vrai cashflow arrive lorsque tu passes dans la catégorie supérieure, celle des immeubles de rapport. Acheter un immeuble, c’est posséder l’ensemble des lots et donc, pas de syndic. Qui dit pas de syndic, dit moins de charges et donc plus de cashflow. En une opération, vous pouvez vous dégager 1000, 2000 € de cashflow et pouvoir avoir la tant attendue liberté financière. Cependant, au même titre que les appartements, pour avoir de gros cashflows, vous devrez passer par des travaux, et dans le cas d’un immeuble, vous l’aurez compris, les travaux de rénovation seront plus conséquents. Pour autant, il ne faut pas se décourager, du moment que vous ne voyez pas « trop grand » dans le sens où le projet vous dépasse totalement, le jeu en vaut vraiment la chandelle. L’expérience est incroyable, vous apprendrez tellement et tellement vite. Je suis sûr qu’à la fin du projet et que tous les biens seront loués, vous n’aurez qu’une envie : recommencer.

Ça y est, vous avez vous aussi attrapé le même virus que moi, celui de l’investisseur, celui qui touche ceux qui veulent se surpasser et toujours aller plus loin.

Etape 9 – L’arbitrage de votre patrimoine

Votre soif d’investisseur immobilier est toujours aussi intense, mais au bout d’un moment, vous allez malheureusement atteindre la première limite : le banquier vous dira non à votre demande de prêt. À ce moment-là, il est vrai que ça fait bizarre. En tant qu’investisseur intelligent, vous n’avez pas encore vécu l’expérience d’un refus de prêt qui, pourtant, arrivera tôt ou tard. Alors quoi et comment faire à ce moment-là ? Et bien, c’est le moment d’utiliser certaines cartouches que vous avez en réserve. Vous pouvez, par exemple, arriver à faire passer votre dossier avec un apport personnel. Vous pouvez également revendre un ou plusieurs biens pour pouvoir acheter plus gros et faire grossir votre parc immobilier. Vous pouvez vendre certains lots d’un immeuble de rapport que vous possédez pour solder le crédit de celui-ci et ainsi vous dégager de l’endettement. Les solutions sont multiples, mais vous n’aurez pas le choix que d’y passer. Généralement, les encours bancaires commencent à bloquer entre 1 et 2 millions d’euros pour un investisseur qui a fait les choses correctement.

Si vous êtes tout seul et que vous avez atteint votre plafond d’endettement, vous pouvez penser à l’association. S’associer avec un ou plusieurs partenaires réduira l’endettement général, à condition que vos associés ne soient pas endettés. Sinon, trouvez-vous un associé qui gagne de gros salaires ou qui possède du cash, mais qui n’a pas forcément le temps de faire la gestion du parc immobilier. Il y a quand même pas mal de solutions qui s’offrent à vous. À vous de choisir celle qui conviendra le plus.

Conclusion

Tous les jours, j’ai de la gratitude pour ce que j’ai accompli. Les investissements immobiliers sont vraiment la base de tout. Grâce à eux, je peux investir massivement en bourse, avoir la vie que je veux, et bientôt je pourrai quitter mon travail. Je sais que beaucoup rêvent de ça, l’immobilier est l’un des moyens les plus rapides pour y arriver. Cela demande du travail, cela prend du temps, mais cela en vaut la peine. Si tu suis les conseils de ce guide, cette vie deviendra aussi une réalité pour toi, mais tu dois te donner les moyens, réussir chacun de tes investissements et être persévérant. Et par-dessus tout, tu dois y croire.

Rappelle-toi bien une chose importante : le but n’est pas la fin, le but est dans le chemin.