Construis ton projet, visualise ce qu’il te rapporte.
Le détail des calculs
Tests de prudence
Sur la durée
Cash-flow de l’annéePatrimoine net (valeur du bien − crédit restant)
Le tableau année par année
| Année | Loyers | Charges | Intérêts + assur. | Capital remboursé | Impôt | Cash-flow | Cumul | Reste dû | Patrimoine net |
|---|
Tu loues en meublé ? Un simulateur LMNP détaillé (amortissements poste par poste, micro-BIC contre réel, revente) arrive dans les outils gratuits. Voir les outils →
Pour comprendre
Questions fréquentes
Comment est calculé le rendement brut ?
Loyers annuels hors charges divisés par le coût d’acquisition (prix + frais de notaire + travaux + meubles). C’est l’indicateur le plus simple pour comparer deux biens, mais il ignore les charges et la fiscalité.
Et le rendement net et net-net ?
Le rendement net retire des loyers la vacance locative et toutes les charges annuelles (taxe foncière, assurance, entretien, gestion, provision travaux). Le net-net retire en plus l’impôt estimé selon le régime choisi. Le crédit n’entre pas dans ces rendements : il se lit dans le cash-flow.
Que veut dire le cash-flow ?
Ce qu’il reste chaque mois une fois les loyers encaissés et les charges, la mensualité du crédit (assurance comprise) et l’impôt payés. Négatif, c’est ton effort d’épargne : la somme à sortir de ta poche tous les mois.
Comment est calculé le TRI ?
Le taux de rendement interne compare ton apport de départ aux cash-flows de chaque année et au capital récupéré à la revente (valeur du bien revalorisée moins le crédit restant dû), sur la durée de détention choisie. C’est le rendement réel de l’argent que tu as mis, effet de levier compris. Les frais de revente et l’impôt sur la plus-value ne sont pas comptés.
Que sont les scénarios prudent et pessimiste ?
Le même projet avec des hypothèses dégradées, pour voir si ça tient. Prudent : 8 % de vacance, loyers −5 %, charges +10 %. Pessimiste : 15 % de vacance, loyers −10 %, charges +20 % et un taux de crédit 1 point plus haut. Un bon projet reste supportable même dans le scénario pessimiste.
La fiscalité est-elle exacte ?
C’est une estimation simplifiée : abattements du micro-foncier (30 %) et du micro-BIC (50 %), déduction des charges et intérêts au réel, amortissements en LMNP réel (bien sur 30 ans hors terrain, travaux 15 ans, meubles 7 ans), impôt à ta tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les plafonds, le déficit foncier imputable sur le revenu global et les cas particuliers ne sont pas modélisés. Pour le meublé, un simulateur LMNP détaillé arrive.
Mes données sont-elles enregistrées ?
Tout se calcule dans ton navigateur, rien n’est envoyé au site. Ta saisie est gardée sur ton appareil pour la retrouver à ta prochaine visite, et le bouton « Partager » copie un lien qui contient ta simulation, pour l’envoyer à quelqu’un.
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